一、对我国车位、车库基本制度的分析

（一）我国车位、车库基本制度的主要内容

我国关于车位、车库方面的法律，总共有三条。《物权法》第七十四条第一款规定了我国车位、车库的类型分为规划用于停放汽车的车位、车库和非规划用于停放汽车的车位、车库；业主对于车位、车库的优先权；第二款规定了规划用于停放汽车的车位、车库的归属，以及其转让方式；第三款规定了属于共有的车位、车库的类型。从《物权法》第七十四条可以看出，我国关于车位、车库问题的规定非常简单，并且仔细推敲，每一款的可操作性都很差，全部属于原则性的规定。虽然后来又出台了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但是涉及到车位、车库问题的只有两条，只是将“满足业主需要”做了进一步解释，将非规划用于停放汽车的车位、车库囊括进来，这些都还是远远不够的。

（二）关于我国车位、车库概念和法律性质的问题

在我国涉及到车位、车库的法律中，并没有区分车位、车库的概念。而是用车位、车库这样一个概括的概念来统一规定。车位和车库事实上有明显不同的特征，无论是在理论讨论中，还是在实际使用的过程中，都宜进行区分。像我国法律中对车位、车库不经区分地统一规定，没有立足于车位和车库的不同特点，势必使得本来就很不明朗的车位、车库问题，显得更加混乱。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。而对于车位、车库的法律性质的问题，我国法律规定，车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租的方式约定。该规定有一个逻辑前提就是，开发商拥有车位、车库的所有权，否则基于什么权利基础，双方可以约定车位、车库的流转方式呢。因此，我国立法上是确认的是车位、车库的独立的权利客体的法律性质。

（三）关于车位、车库类型的问题

我 国法律并没有给车位、车库的类型进行具体划分，只是笼统的区分为规划用于停放汽车的车位、车库和非规划用于停放汽车的车位、车库。司法解释又将占用了公共道路或其他场地的非规划用于停放汽车的车位、车库囊括进来，作为一个补充。所谓规划用于停放车辆的车位、车库，排除了利用防空避难设施停放车辆的停车空间，也排除了业主平时习惯性停放车辆，但不属于规划用于停车的停车空间。只是从车位、车库的形成上对其做了区分，并没有从车位、车库本身的特征上进行区分。比如独立车库、地面停车场、地下车库、地下停车场等等这些不同类型的车位、车库的归属事实上均不相同，不可能用一个规划用于停放车辆的车位、车库就可以概括。这样笼统规定的结果就是不断的出新的司法解释，对各种不同的车库再做补充性规定，就像最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

（四）关于车位、车库的权利归属的问题

《物权法》七十四条第二款的规定事实上暗含了规划用于停放汽车的车位、车库属于开发商所有的权属原则。虽然没有明确说明，但是从车位、车库通过出售、附赠或出租的方式转让可以看出，其逻辑前提就是开发商拥有对该类车位、车库的所有权，否则，当事人又如何通过约定来出售、附赠或出租车位、车库。第三款又规定：占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。司法解释又补充：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为属于业主共有。这一部分规定的是属于业主共有的车位、车库的情况。实际只有一个条件就是占用了共有道路或是其他场地建设的车位，不管是否为规划用于停放汽车。《物权法》七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。

到此我们可以看出，我国立法对车位、车库的权属采取了业主共有和约定所有相结合的模式。或者说是以约定所有为主，业主共有为辅的权属结构。但是我国的约定所有是有一个逻辑前提的，这个前提就是开发商所有，因为如果不是开发商先拥有所有权，又怎么能通过出售、附赠或出租的方式约定。虽然有这样一个逻辑前提，但我国法律并没有明确，因此，并不能就认为是归开发商所有。这样规定有一个优点就是比较灵活，给了双方自主的选择权，但是由于开发商跟业主的地位并不平等，所以这样规定看似公平，但实际上是不利于业主的。并且还存在一个问题就是，如果双方没有约定，那么权属应该如何确定？特别是对地面停车场、地下停车场，如果双方没有约定归属，那么就回到了这种车位、车库是属于开发商所有还是业主共有的问题上。虽然前面提到，我国的约定所有模式存在一个逻辑前提，就是开发商所有。但是并不能因此就说在没有约定的情况下，车位、车库就属于开发商所有。对于属于共有的车位、车库，我国的立法比较明确，凡是占用了公共道路或其他场地修建的，就是属于共有，而不管是否规划用于停放车辆。

二、台湾关于车位、车库立法规定

（一）关于车位、车库概念及法律性质立法的情况

在我国台湾地区涉及停车位的用语有两种，一种是停车空间，一种是停车场。停车空间出现在建筑法规之中，而建筑法规的目的在于对建筑物的空间的利用、大小尺寸，并不是要解决物权问题。而停车场则是一个集合性的概念，是有多数停车空间的意思。这与我国的规定不同，我国界定车位、车库概念是从车位、车库的不同类型，从其使用价值出发，没有对其抽象。在我国台湾地区，确定停车位是否为专有部分的判断标准：即具备构造上和使用上的独立性。可以看出，对车位、车库的概念和法律性质的界定，是从车位、车库本身的性质特点出发进行分析，而并不是从理论上单纯的讨论，这也体现了车位、车库问题的现实性。

（二）关于车位、车库类型立法的情况

我国台湾地区将车位、车库分为法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位三种。法定停车位是一种法律强制必须设置的停车位，法律规定在建筑小区内必须按照一定比例建造法定停车位，现实生活中，这类车位通常建于防空避难室中；自行增设停车位，是开发商在建筑小区内自行决定建造的符合法律规定的停车位，只有在符合了法定停车位要求的建造比例后，开发商才能决定增设这种停车位；奖励增设停车位，主要是为了方便公众停车，允许开发商在建造建筑物时，另行增设的停车位。台湾地区设置的这三种停车位的不同用途，可以说是现代停车位最主要的三个方面，其设置时相当合理的。

（三）关于车位、车库权利归属立法的情况

对此我国台湾民法未作明文规定。 1991 年 4 月 10日台湾地区“内政部营建署”发布命令：“日后建筑物地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售， ......区分所有建筑物依法应附建的停车空间为建筑物的必要设施，其性质与共用走廊、楼梯相同，不用编订门牌号码”。对于法定停车位，学界和实务界通说认为属于共有部分，但是小区业主也不能在购买住宅的时候当然地取得停车位的共有权，而是可以在购买的时候选择放弃该共有持份权，此时停车位就不是属于全体业主共同所有，而是属于部分业主共有。因此，对于法定停车位，虽然通说为属于共有部分，但具体还可以细分为全体业主共有和部分业主共有。对于自行增设停车位，分为两种情况。可以说是一个原则一个例外。自行增设的停车位不是法定毕设的，是开发商自愿建造的，其一旦建成，就属于全体业主或部分业主共有，这是一个原则。例外就是如果该增设的停车位具备了构造上的独立性和使用上的独立性，那么就可以在取得所有权证书之后，成为专有部分。此时，成为专有部分的这种停车位，开发商可以决定将其出卖给任何人，甚至是业主以外的人。奖励增设停车位，其主要作用是用于公共停车，这部分停车位则属于专有部分，因为其关涉到大众的利益，而不仅仅是小区业主的利益，比如来客用车位、非业主用车位等等。设立这类车位的小区并不多，在我国来客或非业主停放汽车一般都采用利用房前屋后的空地停放。因为其随机性、临时性、流动性都很强，所以如果单独为这部分车辆增设停车位，其利用率并不高。

三、对我国相关立法完善的建议

（一）明确车位、车库的概念和法律性质

首先对于车位、车库的概念问题，应该明确。停车位，从字面意思理解，就是停放车辆的一个位置，它几乎是不属于一个建筑，而只是一个空间；而车库，一个“库”字，就能看出，其与车位的区别，车库一般是封闭性，是有四至的。是属于地上或是地下的建筑，其他先不论，就开发商对这两类停车空间的投入就完全不同。因此，在立法的过程中，应该对这两类停车空间进行区分。从这个基础上，再具体区分车位、车库的不同类型。这应该是原则与例外的立法逻辑。从大的方面区分车位和车库，对这两类停车空间，做出原则性规定，然后再通过划分具体类型，做例外规定。对于车位、车库的法律性质，我国通说观点认为，承认车位、车库的独立的权利客体地位，而没有采纳车位、车库为从物、添附物、配套设施等观点，笔者认为无论是从车位、车库本身的特点分析，还是从便于解决纠纷的角度分析，这样界定车位、车库的法律性质都是合理的。

（二）根据车位、车库的类型分别制定不同的使用原则

将车位、车库分为规划用于停放车辆的车位、车库和非规划用于停放车辆的车位、车库，之所以这样区分，是站在业主的立场上，规划用于停放车辆的车位、车库，往往反应在规划图中，业主在购买房产的时候可以明确的看到，在面对不同的开发商，不同的规划图，还可以做出自己的选择，因此相对于非规划用于停放车辆的车位、车库的随意性，更有利于保护业主的合法权益。在如今房地产业如此火爆，开发商明显处于优势地位，因此不能忽略在立法的时候对业主权益的特殊保护。区分规划用于停放车辆的车位、车库和非规划用于停放车辆的车位、车库的目的就是加强对购买后一种车位、车库的业主的保护。而对规划用于停放车辆的车位、车库则进行进一步的分类，来分别规定。规划用于停放车辆的车位、车库可以分为独立车库、地面停车场、地下车位、车库、经营性停车场四种。独立车库：因为其具有相当明显的独立性，独立的墙壁、独立的屋顶，独立的出入通道，不论从构造还是使用上都是完全独立的，可以说它就是一个独立的不动产。从它的物理特征上，就可以看出它与其他种类的停车位的不同之处，因此要把它单独出来。而且这类出库的权属很少发生建筑物区分所有权上的权属争议。地面停车场：地面停车场相对于独立车库来说，既节省空间又节省成本，因此现在很多小区都采用这种停车方式。其特点在于，它是与居住用建筑相分离的，占用的是单独的土地，但其本身通常又不计入容积率中，车位与车位之间没有分割或是只有简单的分割，因此其独立性并不明显。地下车位、车库：这种车位、车库多见于一些中、高档的住宅小区中。因为建造这种车位、车库通常耗资比较多，规模比较大。它的特点均源于它的位置是在地下，它与区分所有建筑物是相连的，也就是说地下车位、车库与居住用建筑物所占用的是一个土地使用权。不动产都是要依附于土地的，在我国还没有承认空间权，因此与居住用建筑物依附于同一土地使用权是地下车位、车库的最大特点。经营性停车场：这类停车场在我国并不多见，类似于美国的一般停车场。由开发商建造，其目的在于营利，并且这类经营性停车场是计算建筑物容积率的。若究其本质，它应当与区分所有建筑物中的建筑物没有区别。因为开发商建造该类停车场并不单纯要满足业主的需要，而更多是为了盈利的目的。在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，都规定了这种经营性停车场。

（三） 明确不同类型车位、车库的权利归属

按照上一部分的划分，车位、车库分为规划用于停放车辆的车位、车库和非规划用于停放车辆的车位、车库。首先对于非规划用于停放车辆的车位、车库，不管其特点是什么，是属于地上或是地下、是停车场还是车库，均统一归属全体业主所有，也不管其占用的是否是公共道路，即使不是占用公共道路，也是归全体业主所有。这样规定是为了规范开发商的建筑行为。规划用于停放车辆的车位、车库都在规划图中，业主在购买房屋的时候均可以看到，可以明确的选择或者跟开发商约定决定如何取得该车位、车库。而如果将非规划用于停放车辆的车位、车库也划归开发商所有，那么对业主是极为不利的，甚至会造成开发商任意建造车位、车库以谋利的局面。所以对于这类车位、车库，不需要细分，全部归属业主所有。当然还要注意一个问题，对于那些不想要车位、车库的业主，也不能强迫其共有，因为使用车位、车库是要花费费用的，至少需要花费管理费，所以没有理由强迫不需要车位、车库的业主出这笔费用。因此最好的解决办法就是引入台湾的“大公”“小公”概念，即如果全体业主均同意共有该类车位、车库，那么就归全体业主共有，称为“大公”；如果只有部分业主同意这种共有，那么该车位、车库就归该部分业主共有，称为“小公”。这样就解决了非规划用于停放车辆的车位、车库的归属问题。下面一个一个分析规划用于停放车辆的车位、车库中的几种不同车位、车库的权利性质及归属。独立车库：对于独立车库的归属，没有争议，其性质属于独立的不动产，开发商完全可以通过出售独立车库而赢得利润，但是要注意一点，同时也是所有车位、车库都要注意的一点就是，只要是该车位、车库建造在该建筑小区内，就要首先满足业主的需要。除此之外，对独立车库没有其他约束，独立车库属于专有部分，开发商可以自由买卖。地面停车场、地下车位、车库：这类停车场的权属争议是最大的，因为其建造成本比较低，本身又不计入建筑物容积率，其所占用的土地的土地使用权也已经为业主所分担。由于地面停车场的种种特点，使其权属有公共设施说、从物说、添附物说等等。虽然地面停车场在构造上的独立性比较差，但是在使用上却是具有绝对的独立性，每一个车位都有属于自己的独立空间，且出入不需要借助其他独立空间，而是有公用的通道。因此不宜用从物或添附物的观点认定地面停车场的共有属性。地面停车场是独立的，并不附属于区分所有建筑物。因此不能从这个角度来分辨地面停车场是属于业主还是属于开发商。确定车位、车库权属的标准很多，但是都各有利弊。地面停车场所占用的土地是业主已经分摊的，按照房随地走，所有权应该属于业主；而地面停车场是开发商投资建造的，从这个角度，所有权应该属于开发商；按照是否计入公摊面积，又无从考查，涉及到商业秘密。笔者认为可以将这些标准综合起来看。比如关于成本利润、是否计入公摊面积的说法，虽然不能从数据上得到科学透彻的分析，但是这些完全可以作为我们确定权属标准的一些依据。就如刑法中，虽然不能成为法定量刑情节，但是可以成为酌定量刑情节。我们可以借助这些思想来设计更有说服力的权属标准。关于成本利润的观点，我们最终得出的结论是没有人能真正正确的计算出成本是多少，这是商业秘密，我们是市场经济，无从计算，那么我们就退一步，不计算。在我国，房地产业多次被评为暴利行业，就足以说明问题了。不去斤斤计较那些数据，成本是多少是说不清，也没有必要说清。至于是否已经计入公摊面积，不管现有的开发商是否把这类车位、车库计入了公摊面积，但有一点是可以肯定的，如果以此为确权标准，那么以后没有开发商会将这类车位、车库计入公摊面积，这样法律的指导作用会起到相反的效果。但是从这里可以得出一个结论，就是压缩开发商的利润空间，使业主取得这类车位、车库的所有权，是可取的，不会造成不公平。但是物极必反，如果只是这样规定了业主的所有权，开发商必然会放弃车位、车库，而改用其他方式赚取利润。这就需要利用法律的强制性来约束开发商，比如规定开发商必须建造一定比例的车位、车库，虽然不用像法国那样比例达到 1： 1，但可以规定一定比例。然后规定业主可以获得车位、车库的优先权期限。综上所述，首先确定地面停车位归业主所有（当然业主可以放弃所有权，此时为部分业主所有），但业主需要支付一定的建造费用，因为开发商建造车位、车库毕竟是投入了成本的，确定了业主的所有权之后，要求其支付一定的建造费用也是合理的。这个建造费用可以是正常车位、车库的百分之多少，价格一定要低，或者也可以把这种车位、车库理解为低价车位、车库，就像我们现在使用的低价燃气一个道理。但是权属一定确定是归于业主所有。否则即使设立了低价车位、车库，到发生了纠纷，所有权还是在开发商手里的话，也是不利于对业主权利的保护的。比如开发商抵赖，不给业主车位、车库，因为所有权依然属于开发商，业主所能取得的也不过就是低价车位、车库的对价，而无法得到车位、车库，因为很有可能到纠纷产生时，合同已经不能履行了。然后通过一些强制性规定，约束开发商必须建造一定比例的车位、车库，来适应社会的发展趋势。经营性停车场：经营性停车场的最大特点从它的名字中就能看出来，就是“经营”。开发商开发小区就是为了盈利，通过修建停车场来达到盈利的目的当然也是无可厚非的。之所以要做出种种规定，是因为我们讨论的车位、车库是建造在区分所有建筑物中的车位、车库，这类车位、车库最主要的价值是服务于业主，以业主为中心。其特殊的位置就决定了它不可能单纯的为了利益而存在。如果在售楼之前，与购房者达成协议，说明经营性停车场，双方均认可，这当然可以。另外一些法律文件中也允许经营性停车场的存在，这种停车场也是没有争议的，归属开发商所有，但是也要有一点制约就是前面提到的，要先满足业主的需要。

（四） 明确开发商对不同类型车位、车库的权利义务

对非规划用于停放车辆的车位、车库，我认为不应该授予开发商任何权利。因为这种车位、车库的建造不应该被提倡。要尽量规范规划用于停放车辆的车位、车库，就完全可以解决车位、车库稀缺以及分配不合理的问题，非规划用于停放车辆的车位、车库的随意性太大，不利于管理。所以不给开发商对这类车位、车库的权利，可以从根本上限制这类车位、车库的产生。开发商对独立车库和经营性停车场的权利是最大的。这也取决于独立车库和经营性停车场本身的性质。它们都是属于专有部分，独立的不动产，开发商可以随意买卖。唯一的制约都是出自于对区分所有建筑物的考虑，要首先满足业主的需要。除了这一点，开发商对这两类车位、车库享有的是全部的所有权。最后也是最复杂的，就是开发商对地面停车位和地下车位、车库的权利。首先开发商有一定的义务，即必须按照规定建造一定比例的车位、车库，必须按照一定配置比例，将车位、车库售予业主，必须按照年限规定，保证业主的优先权。开发商在一定比例内建造的车位、车库，这些车位、车库是法律强制规定建造的。在这部分车位、车库中，开发商还必须按照一定配置比例将车位转让给业主，按照配置比例转让的这部分车位、车库，笔者认为可以设置为低价车库，比如按照市价的百分之多少来计算，但要注意这部分车位、车库已经是属于业主所有，这个低价可以理解为建造费用，此时开发商享有的就是取得这笔建造费用的权利。如果最终有剩余的车位、车库又经过了年限限制，则可以由开发商自己决定价格和买主。另外前面提到的关于一年优先权的期限，在这一年中，开发商的义务大于权利，或者说只有义务，因为这一制度的设计就是为了业主，所以开发商在这一年中，负有保管、保存车位、车库的义务。